При выборе идеального гнездышка покупатель обращает внимание на множество факторов: цена, транспортная доступность, вид из окна, планировка и многое другое, поэтому неудивительно, что отыскав квартиру по своим критериям покупатель легко закрывает глаза на другие, не менее важные, нюансы сделки.
К слову, это может быть поведение и личность продавца. С виду приличный, документы в порядке, а в остальном — все равно кто и как живет. Именно из-за таких рассуждений покупатели после оформления сделки часто попадают впросак.
Подозрение 1: доверенность.
Обратите внимание на все нюансы, если продажей жилого помещения занимается доверенное лицо собственника. А самого хозяина вы даже и не видели. Посредник может быть вполне порядочным человеком, но проверять это на практике — опасно.
Судебная практика знает сотни примеров, когда доверенности составлялись от имени недееспособных, ограниченно дееспособных и даже умерших людей либо их заверяли нотариусы, лишенные лицензии. Нередко после заключения договора купли-продажи и расчетов вдруг обнаруживалось, что доверенность липовая или владелец жилплощади давным-давно ее отозвал.
Финал может быть таков: доверенность признают недействительной, сделку аннулируют, квартиру передают прежнему владельцу или его наследникам. Покупателю же остается вести долгие разбирательства в попытках вернуть потраченные на недвижимость средства.
Подозрение 2: очень пожилой продавец.
Также не связывайтесь с пожилыми продавцами. Особенно если их возраст перевалил за 65–70 лет, а состояние здоровья вызывает вопросы.
Понятное дело, что у людей есть родственники, которые потом могут обжаловать сделку в судебном порядке. Вот классический сценарий: старушка, будучи в здравом уме и трезвой памяти (по заверению нотариуса), продает квартиру, а сама переезжает к старшему сыну. Сыну достаются деньги, вырученные от сделки.
Через год пенсионерка умирает, и обделенные наследники идут в суд, настаивают на незаконности договора купли-продажи. Будто бы бабушка давно страдала старческим слабоумием — соответственно, не могла осознавать значение своих действий. Стоит судебно-психиатрической экспертизе подтвердить этот факт, и покупатель лишится законно приобретенного жилья.
Подозрение 3 : боги кутежа.
Из всех категорий подозрительных продавцов самые опасные — асоциальные элементы. Алкоголики, наркоманы, психически больные люди.
Здесь работает такая же схема, что и с пенсионерами: если при подписании договора хозяин жилья находился в неадекватном состоянии, то он сам либо его близкие легко смогут оспорить сделку. Причем для победы в подобном споре бывшему собственнику не надо полжизни состоять на учете у психиатра или нарколога. Хватит заключения судебной экспертизы, протоколов милиции о регулярных вызовах, выписок из истории болезни и свидетельства соседей.
Подозрение 4: наследство.
Не менее рискованно приобретать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству. Вариантов развития событий тут множество: объявятся родственники, которым вовремя не сообщили о смерти наследодателя, найдутся претенденты на обязательную долю, всплывет новое завещание или выяснится, что старое — подделка.
Подозрение 5: развод.
Не стоит заключать договор купли-продажи с человеком, который недавно развелся. Ведь если жилое помещение приобреталось в браке, то по общему правилу оно является совместно нажитым имуществом, и значит, для его реализации продавец должен сначала заручиться согласием бывшего мужа или жены.
Однако граждане часто игнорируют это требование законодательства. В результате происходит следующее: при разводе пара делит собственность «на словах», затем официальный владелец решает распорядиться недвижимостью втайне от экс-супруга и забирает все полученные средства себе. Узнав об обмане, партнер обращается в суд — и тот признает продажу квартиры незаконной сделкой. Чем именно такое решение обернется для покупателя, думаю, объяснять не надо. Из приведенных выше примеров уже все ясно.
в 